随着生活水平提高，我国农村居民自建房已经不局限于两层以下的住宅，而是逐渐向多层高楼发展。但法官提醒，依照我国法律规定，农民自建两层(含两层)以下的住宅无需建筑资质,但三层(含三层)以上均需要建筑资质,受《建筑法》调整。因此，农民自建高层住宅的发包方和承包方都应充分注意建筑资质问题，否则出现质量问题时后患无穷，发包人和承包人往往两败俱伤。

　　近日，湖南省平江县人民法院审理了一起农村建房施工合同纠纷。吴某将自己的农村自建6层房屋发包给钟某承建，双方签订了《施工承包合同书》。钟某系农村包工头，有承建农村低层住宅的经验，但没有建筑资质。房屋建设过程中，吴某要求加建一层。房屋建成后，6、7层楼面出现开裂，但吴某仍搬进该房屋，并将房屋投入使用。因吴某拒付部分施工款项，双方协商不成，钟某诉至法院请求吴某支付施工费尾款16万余元。吴某提出反诉请求钟某赔偿原告房屋损失。经鉴定，该房屋6、7层楼面裂缝与施工过程中养护和施工荷载有关，不会危及主体结构安全，但应当对裂缝进行处理，修复费用30余万元。

　　法院审理认为，涉案房屋系高层房屋，应当由具有建筑施工资质的单位承包建设，而钟某无建筑施工企业资质。依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的，应认定建设工程合同无效。故钟某、吴某签订的《施工承包合同书》无效。但鉴于涉案房屋已建设完毕并部分投入使用，因此，吴某应参照合同约定向钟某支付工程价款。而对于房屋6、7层的修复费用30余万元，应依照《合同法》合同无效的规定处理。吴某明知钟某无建筑资质仍将自己高层住宅发包给钟某，且在房屋建设过程中擅自要求加盖一层，加重了房屋荷载。钟某明知自己无建筑资质仍承包吴某的高层住宅，且施工过程中未较好的尽到养护义务。双方均存在过错。结合本案实际情况，法院认定钟某、吴某对30余万元的修复费用各承担50%的责任。综上，吴某应参照合同约定支付钟某建设工程价款。钟某应当对吴某房屋的损失按照50%的责任进行赔偿，两相抵减后，吴某仍应支付钟某1万余元。

　　目前，本案已经履行完毕。